/* Style Definitions */
table.MsoNormalTable
{mso-style-name:Standaardtabel;
mso-tstyle-rowband-size:0;
mso-tstyle-colband-size:0;
mso-style-noshow:yes;
mso-style-priority:99;
mso-style-parent:"";
mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt;
mso-para-margin-top:0cm;
mso-para-margin-right:0cm;
mso-para-margin-bottom:10.0pt;
mso-para-margin-left:0cm;
line-height:115%;
mso-pagination:widow-orphan;
font-size:11.0pt;
font-family:Calibri;
mso-ascii-font-family:Calibri;
mso-ascii-theme-font:minor-latin;
mso-hansi-font-family:Calibri;
mso-hansi-theme-font:minor-latin;
mso-fareast-language:EN-US;}
Daarbij zoem ik in op vier punten:
- Samenwerking Treant;
- Financieel
- Wijze van uitvoering/fasering
- Milieu
Ten eerste het samenwerkingsverband met Treant.
GL heeft grote twijfels bij de rol die Actium in het geheel nog kan spelen. De rol van woningbouwverenigingen wat betreft projectontwikkeling wordt teruggedrongen. Het regeerakkoord is daar ook helder in. In het raadvoorstel wordt nog steeds gesproken van 20% sociale woningbouw. In de haalbaarheidsstudie wordt aangegeven 30% huurwoningen waarvan 20% sociale huurwoningen. Wordt de raad in het voorstel op het verkeerde been gezet. ? Uitgaande van 900 woningen gaat ( het om 270 huurwoningen waarvan 54 sociale huurwoningen. Dat) betekent dat Actium in het gebied 5 -6 huurwoningen per jaar gaat bouwen. Geen grote speler, geen mede-ontwikkelingspartij van formaat.
Ook over de rol van Credo of liever de bijdrage van Credo zien we weinig terug in het de haalbaarheidsstudie. Wanneer gaat deze partij mee risico nemen en hoeveel? Instappen in een plan waar de gemeente het tekort van 10 miljoen afdekt is niet zo moeilijk. Draagt Credo ook bij in het tekort ? Nemen zij actief deel in het risico van de grondexploitatie ?
Verder begrijpen wij dat er nog niet meer is dan een intentieovereenkomst en geen concrete samenwerkingsovereenkomst.
Wij vragen bij het eventueel aangaan van deze overeenkomst nu al aandacht voor uitstapregelingen: onder welke voorwaarden kunnen private partijen uitstappen en afscheid van elkaar nemen. Dit om een financieel debacle vergelijkbaar met de Blauwe Stad te voorkomen.
Financieel
De eerste principiële vraag die we als GL stellen – en niet alleen aan het college maar ook aan de andere fracties - is of het maatschappelijk verantwoord is om in een tijd van bezuiniging en de eindjes aan elkaar knopen, afbrokkelen van sociale voorzieningen 10 miljoen gemeenschapsgeld te steken in ‘mag ik dat zeggen, ja dat mag ik zeggen” een prestigeproject te met de nodige risico’s. Tijdens de begrotingsvergadering hebben we al aangegeven dat ook dit project op de lijst moet van projecten waar we in het kader van de nog komende extra bezuinigingen nog eens kritisch naar moeten kijken en dat we nu geen onomkeerbare beslissingen moeten nemen.
De haalbaarheidsstudie begint met de constatering dat Assen nog steeds bevolkingsgroei verwacht naar 80.000 inwoners. Dat deze cijfers onder druk staan bleek van de week nog weer eens uit een artikel van DvhN. Krimp zet harder door dan verwacht. De prognoses voor Assen zijn ook hoogst onzeker. Uit de bijlage bij het teruggenomen voorstel Sportaccommodaties blijkt dat de groei met name zit in de leeftijdscategorie van 0-29 jaar en 50-95 jaar. De bevolkingsgroep van 30-49 jaar daalt met 14%. Heeft het college ook in beeld welke doelgroepen en leeftijdscategorie naar het Havenkwartier moet ? Volgens GL lopen wens en werkelijkheid hier wat uit elkaar.
Het werkelijke bedrag dat we er op toe leggen is nog aanzienlijk meer dan de 10 miljoen die het college ons voorspiegelt. Eerder gerealiseerde grondopbrengsten van het Veemarktterrein worden in de exploitatie gepompt, net als Florijnsgelden voor de aanpassingen aan de kades en havenkom.
Dan de risico’s. De verwervingskosten vallen bij dit soort projecten altijd hoger uit dan geraamd, door tegenvallers, bijkomende schades bij bedrijfsverplaatsingen, bodemverontreiniging etc. Het risico van 10% ofwe; 7 ton extra tekort is dan ook een voorzichtige inschatting.
Er wordt een risico ingecalculeerd rekning houdend met 5% daling van de bouwgrondprijzen . De huidige grondprijzen die de gemeente hanteert hebben maar beperkt raakvlak met de markt en zijn door de gemeente vastgestelde prijzen.
De woningprijzen zijn in 2011 met 3,2 % gedaald en de trend van prijsdaling zet de komende jaren door volgens de deskundigen. De prijzen van nieuwbouw staan hierdoor ook onder druk. Uit de bouwkosten is de rek wel uit is in de vakliteratuur te lezen en dus staan de grondprijzen onder druk, wil een nieuwbouwwoning nog kunnen concurreren met de bestaande bouw. GL verwacht dan ook grotere prijsdalingen dan 5% en dus een groter tekort c.q. risico dan nu geraamd.
Dit op een rij zettend zijn de geschetste risico’s te rooskleurig ingeschat en kon het ‘ worst case scenario ‘ nog wel eens aanzienlijk negatiever zijn dan een extra tekort van 1,7 miljoen waarmee het college rekening houdt
Bij het exploitatieplan behorend bij het bestemmingsplan zullen ook de kosten die betaald worden uit deFlorijnas deels moeten worden toegerekend aan deze planontwikkeling en tot zodanige bijdragen leiden dat dit remmend gaat werken.
Dan het investeringsplafond. Dit wordt als een soort oplossing gepresenteerd voor problemen, maar het niet meer dan damagecontrol. Want wat als het plafond overschreden dreigt te worden? Stoppen we er dan mee, of wordt de raad gevraagd er extra geld in te pompen.
Wijze van uitvoering
In de haalbaarheidsstudie vliegen termen als “ Assens” , de “Asser schaal” , “ Assens tintje” en “ passend bij een hoofdstad” je om de oren zonder dat concreet gemaakt wordt wat we hier onder moeten verstaan.
Er wordt ingespeeld op sentimenten die in de praktijk niet of nauwelijks aanwezig zijn of ervaren worden. Windowdressing.
Dat het Veemarktterrein in de ontwikkeling wordt betrokken is vanuit stedenbouwkundig oogpunt goed, want anders verbind je het Havenkwartier inderdaad niet met het centrum. Het resterende deel van het veemarktterrein stelt niet zo heel veel meer voor, maar als GL zou je dat ook positief kunnen bekijken en toejuichen omdat op deze manier het gratis parkeren hier alsnog grotendeels wordt afgeschaft.
Het havenkwartier voegt op termijn 29.000 m2 aan commerciële functies toe. Hier zijn afspraken over gemaakt met de regio, maar is hier ook behoefte aan ? Hoe verhoudt dit zich tot de leegstand van dergelijke functies in de rest van Assen ? Graag helderheid hierover.
Het nu te ontwikkelen deel rond het silo-eiland moet de aanjager zijn en vervolgens moet dit marktpartijen verleiden de andere gebieden te ontwikkelen. De gemeente voert hier een passief aankoopbeleid. Welke marktpartij zal hier tot ontwikkeling overgaan er van uitgaande dat op de aankoop van bedrijventerrein en verplaatsing van bedrijven per definitie een verlies zit ?
Milieu
Hoe je het ook wendt of keert, je ontwikkelt een woonwijk op een bedrijventerrein en de zittende bedrijvigheid wordt in eerste instantie gehandhaafd. Daarbij kun je het gebied wel aanmerken als “gemengd gebied” om zodoende op kleinere afstanden van bedrijven te kunnen bouwen (50 ipv 100 m bij 3.2 bedrijven en 100 ipv 200 m bij 4.1 bedrijf) Feit blijft wel dat op relatief korte afstand van hinder veroorzakende bedrijvigheid woningen worden gebouwd. Voldoen aan normen wil niet zeggen dat geen hinder resteert. De hinder blijft dan ook gewoon aanwezig en zorgt niet voor het meest aantrekkelijke woongebied in eerste instantie. Ook niet echt “ Assens” . en als dat nu het enige was: Nee, er is ook verkeerslawaai van de stadsboulevard en het lawaai van de spoorlijn. Ondanks dat staat er in de haalbaarheidsstudie “ Genieten is een sleutelbegrip…” Nou de eerste 15 jaar valt er nog weinig te genieten vrees ik. Geloof mij, je moet inderdaad een beetje gek zijn om daar te gaan wonen om de woorden van de wethouder uit DvhN aan te halen
Voorzitter
Samenvattend, mooi plan, maar niet nu en niet zoveel gemeenschapsgeld hier aan besteden.
Zet het plan in de ijskast tot er betere tijden aanbreken en het perspectief beter is.